Ulasan utama Majalah Properti Indonesia (MPI) edisi Desember 2016 menurunkan liputan tentang outlook bisnis properti 2017. Di antaranya sub sektor perkantoran. Disebutkan pada tahun 2016, pasar perkantoran memiliki peningkatan pasokan ‘jauh melebihi’ peningkatan permintaan dengan ekspektasi penambahan pasokan lebih dari 1 juta meter persegi di keseluruhan Jakarta, sehingga melanjutkan pelebaran kesenjangan permintaan dan penawaran.
Pasokan baru terlihat dominan oleh kelas perkantoran Grade A, mengingat harga sewa kelas ini yang berkembang paling pesat, dengan kenaikan rata-rata per tahun sebesar 20% semenjak tahun 2011.
Hendra Hartono, CEO LEADS Properti Indonesia, mengatakan, seiring banyaknya pasokan yang memasuki pasar pada tahun 2016, tingkat hunian diperkirakan akan terus menurun mencapai kurang dari 80% secara keselu ruhan di Jakarta (jika semua rencana pasokan terealisasi), dimana sebelumnya masih bertahan terus secara kuat diatas 90% dimulai dari tahun 2011. Koreksi harga, sebagai tren kunci dalam pasokan yang akan datang, juga berlanjut pada tahun 2016.
Koreksi ini akan sangat berpengaruh pada pasar perkantoran Grade A, dengan harga yang masih cenderung berpatok pada perkembangan kurs Dolar AS, meskipun sudah adanya kebijakan pemerintah yang mewajibkan transaksi dalam Rupiah.
“Yang patut diantisipasi juga bahwa penyesuaian harga yang sudah terjadi di tahun 2015 akan terus berlangsung pada gedung-gedung tertentu yang sudah beroperasi, untuk terus mempertahankan tingkat hunian yang akan tersaingi oleh gedung-gedung baru,” ujar Hendra. Karena itu, sebutnya, jika melihat ke depan, harga sewa dasar keseluruhan diperkirakan masih akan tumbuh secara moderat antara 4% sampai 8% YoY. Sementara, pasar strata juga mengikuti pola pertumbuhan harga yang sama dengan pasar sewa.
Secara umum, aktivitas pasar perkantoran CBD tahun 2016 cenderung didominasi oleh perpanjangan masa sewa dibandingkan dengan relokasi. Ketatnya persaingan perkantoran sewa juga berimbas pada pasar perkantoran strata, dimana karakteristik pembeli men jadi lebih condong terhadap pemilik dan pengguna langsung yang berusaha memanfaatkan koreksi harga pasar, dibandingkan investor yang membeli dengan intensi menyewakan kembali ataupun
berharap kenaikan harga jangka pendek untuk diperjualbelikan.
Proyeksi 2017
Hingga tahun 2016, sektor perkantoran di Jakarta telah memiliki gedunggedung pencakar langit terbanyak kedua di dunia menurut CTBUH/ Council on Tall Buildings and Habitate. Bahkan beberapa gedung premium baru di Jakarta dikategorikan setara dengan gedunggedung kantor di beberapa kota internasional seperti di Hong Kong, London dan Tokyo, misalkan Menara Astra, Millenium Offi ce Tower, Sequis Tower, China Sonangol, WTC 3, PCP Tower, Mori Building dan sebagainya.
Untuk pasokan, saat ini terdapat sekitar 8.8 juta meter persegi di Jakarta CBD dan luar CBD dimana pasar perkantoran mengalami masih mengalami potensi over supply, yaitu sekitar 2 juta meter persegi di kota Jakarta (CBD dan Non CBD), setidaknya sampai dua tahun ke depan.
Sedangkan dalam hal permintaan, tingkat hunian turun dari 91.2% (Q3 15) menjadi 85.3% (Q3 16) di CBD.Sedangkan di luar CBD, tingkat hunian turun dari 84.4% (Q3 15) menjadi 81.9% (Q3 16). Diperkirakan penurunan ini akan terjadi kembali setidaknya sampai 2 tahun ke depan sehubungan dengan banyaknya future supply di sektor ini.
Kondisi kekosongan ruangan yang tinggi memperkuat posisi tawar pihak penyewa (tenant market)dibandingkan pemilik gedung karena pemilik gedung akan berkompetisi memberikan harga sewa yang jauh lebih kompetitif satu sama lain untuk mendapatkan penyewa baru, sementara pemilik gedung juga berusaha untuk mempertahankan penyewa agar tidak pindah ke gedung lain dengan menurunkan harga sewa.Penawaran harga sewa wajib menggunakan mata uang Rupiah agar mendukung stabilitas nilai Rupiah.
Tipe- tipe penyewa yang aktif mencari ruang kantoradalah e-commerce, law fi rms, perusahaan IT, periklanan, media, telekomunikasi dan BUMN.Sedangkan beberapa sektor tertentu seperti perminyakan, gas, pertambangan perbankan dan keuangan cenderung untuk mencari harga sewa yang lebih terjangkau ataupun sekedar memperpanjang sewa tanpa perluasan.
Ke depannya, diperkirakan keberadaan MRT dan LRT akan mempe ngaruhi perusahaan dalam hal pemilihan lokasi berbisnis/ kantor. Semakin dekat dengan stasiun MRT/ LRT atau setidaknya dilalui, maka semakin tinggi potensi tingginya tingkat hunian gedung di sekitar. Hal ini akan memperkuat posisi pemilik gedung untuk meningkatkan harga sewa. Riz/MPI. ( Versi digital MPI dapat diakses melalui: http://ift.tt/2ewFNxN)
mpi-update.com
0 Response to "Outlook Bisnis Properti 2017: Sektor Perkantoran"
Post a Comment